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      1. 維保服務-榮成市鳳凰湖物業管理有限公司-

        維保服務

        物業維修標準

        一、主體工程

        主體工程的修繕,有以下兩項標準:
        1.屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患,損壞變形嚴重的,應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點,若影響安全使用的,大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的,應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的,應通過檢測計算,鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。
        2.基礎不均勻沉降,影響上部結構的,砌體弓凸、傾斜、開裂、變形,應查清原因,有針對性地予以加固或拆除。
        二、木門窗及裝修工程
        木門窗修繕應開關靈活,接縫嚴密,不松動;木裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。木門窗及裝修工程的具體修繕標準,有以下七項:
        1.木門窗開關不靈活、松動、脫榫、腐爛損壞的,應修理接換,小五金應修換配齊。大修時,內外玻璃應一次配齊,油灰嵌牢。木門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換;一等房屋更換的門窗盡量與原門窗一致。材料有閑難的,可用鋼門窗或其他較好切料的門窗替代。
        2.紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的,均應修復。屬于嚴重損壞的,一等房屋及幼兒園、托兒所、醫院等特殊用戶可更換;二等以下房屋可拆除。原本沒有的,一律不予新裝。
        3,木樓梯損壞的,應修復。樓梯基下部腐爛的,可改做磚踏步。扶手欄桿、樓梯基、平臺隔柵應保證牢固安全。損壞嚴重、條件允許的,可改砌磚墻。
        4.板條墻、薄板墻及其他輕質隔墻損壞的,應修復;損壞嚴重、條件允許的,可改砌磚墻。
        5.木陽臺、木曬臺一般損壞的,應修復;損壞嚴重的,可拆除,但應盡量解決涼曬問題。
        6.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修,一般損壞的,應原樣修復。嚴重損壞的,一等房屋應原樣更新,或在行降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;二等以下房屋,可改換或拆除。
        7.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復;大部分損壞的,可改做水泥踢腳板。
        三、樓地面工程
        樓地面工程的修繕標準,有以下四項:
        1.普通木地板損壞占自然問的面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏木材時,可改做水泥地坪或塊料地坪;一等房屋及幼兒園、托兒所、醫院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其他高級地坪損壞時,應盡量修復,實在無法修復的可改做相應標準的高級地坪。
        2.木樓梯損壞、松動、殘缺的,應修復;如磨損過薄、影響安全的,可局部拆換;條件允許的,可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其他材料的高級樓板面層損壞時,應盡量修復;實在無法修復的,可改做相應標準的高級樓面。夾沙樓面(木基層、混凝土或三合土面層的樓面)損壞的,可夾接加固木基層、修補面層。也可改做鋼筋混凝土樓面。木樓梯楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的,應抽換、增填或采取其他補強措施。
        3.普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的,應修補或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時,應盡量修復;實在無法修復的,可改做相應標準的樓地面。
        4.磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或水泥及塊料地面。
        四、屋面工程
        屋面工程的修繕標準,有以下六項:
        1.屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩固的,應加固。如原結構過于簡陋,或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時,按原樣修繕仍不能排除屋漏的,應翻新改建。
        2.屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝斜溝、水落管、水管等損壞滲水的,應修復;損壞嚴重的,應翻做。大修時,原有水落管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的,條件允許可增做。
        3.女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響市容和使用條件下,可改修或拆除。
        4.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應找出原因,針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層;結構損壞的,應加固或重做。
        5.玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的,應修復;損壞嚴重的,可翻做,但一般不新做。
        6.屋面上原有隔熱保溫層損壞的,應修復。
        五、抹灰工程
        抹灰工程的修繕標準,有以下四項:
        1.外墻抹灰起殼、剝落的應修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重抹,而且如果原抹灰材料太差,可提高用料標準。一等房屋和沿街主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞,應原樣修復;復原有困難的,在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下,可用其他材料替代。
        2.清水墻損壞的,應修補嵌縫;整體墻風化過多的,可做抹灰。外墻勒腳損壞的,應修復;原無勒腳抹灰的,可重做。
        3.內墻抹灰起殼、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上的,可鏟除重抹。原無踢腳線的,結合內墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞,應根據保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。因室內外高差或溝渠等影響,引起墻面長期潮濕,影響居住使用的,可做防水層。
        4.頂棚抹灰損壞時,要注意檢查內部結構,確保安全。抹灰層松動,有下墜危險的,必須鏟除重做。原有線腳損壞的,按原樣修復。損壞嚴重的復雜的線腳全部鏟除后,如為一等房屋應原樣修復,或適當簡略;二等以下房屋,可不修復。
        六、油漆粉刷工程
        油漆粉刷工程的修繕標準,有以下五項:
        1.木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養;上述木構件整件或零件拆除,應油漆。
        2.鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等),其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應除銹、刷除銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養周期一般為3—5年。
        3.木樓地板原油脫落的,一等房屋應重做;二等以下房屋,可視具體條件處理。
        4.室內墻面、頂棚修繕時,可刷新。其用料,一等房屋可采用新型涂料、膠白等,二等以下房屋,刷石灰水。高級抹灰損壞,應原樣修復。
        5.高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋的外墻原油漆損壞的,應修補,其色澤應盡量與原色一致。
        七、水、電、衛、暖設備工程
        水、電、衛、暖設備的修繕標準,有以下四項:
        1,電氣線路的修理,應遵守供電部門的操作規定。原無分戶電表的,除當地另有規定者外,一般可提供安裝服務,但電表及附件應由用戶自備;每一房間以一燈一插座為準,平時不予改裝。
        2.上、下水及衛生設備的損壞、堵塞及零件殘缺,應修理配齊或疏通,但人為損壞的,其費用由住戶自理。原無衛生設備的,是否新裝按當地規定執行。
        3.附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞,除與供水部門有專門協議外,均應負責修復;原設計有缺陷或不合理的,應改變設計,改道重裝。水箱應定期清洗。
        4.電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時,應及時修理;零配件殘缺的,應配齊全;長期不用且今后仍無使用價值的,可拆除。


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